Thị Trường Bất Động Sản Calgary Tháng 9/2025: Nguồn Cung Tăng Mạnh, Giá Bắt Đầu Điều Chỉnh

1. Tổng Quan Thị Trường Nhà Ở Calgary Tháng 9/2025

Báo cáo mới nhất từ Calgary Real Estate Board cho thấy thị trường bất động sản Calgary đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ rệt.
Trong tháng 9/2025:

- 1.720 giao dịch thành công, thấp hơn nhiều so với nguồn cung mới.

- 3.782 căn được đưa ra thị trường, nâng tổng số lượng bất động sản tồn kho lên 6.916 căn.

- Mức tồn kho này cao hơn 36% so với cùng kỳ năm 2024 và vượt 17% so với mức trung bình nhiều năm.

- Tỷ lệ bán trên số lượng rao bán mới chỉ còn 45%, mức thấp nhất kể từ năm 2018. Điều này cho thấy thị trường đang nghiêng dần về phía buyer’s market (thị trường người mua), nơi khách hàng có nhiều lựa chọn hơn, còn người bán phải linh hoạt điều chỉnh kỳ vọng.

2. Vì Sao Thị Trường Calgary Bắt Đầu Chững Lại?

2.1 Tăng trưởng dân số giảm tốc: Calgary vốn được hưởng lợi nhờ làn sóng nhập cư và di dân liên tỉnh. Tuy nhiên, từ giữa 2025, tốc độ này bắt đầu chậm lại. Nguồn cầu suy yếu trong khi nguồn cung gia tăng mạnh khiến giá nhà không còn leo thang như 2023–2024.

2.2 Tình trạng kinh tế bất ổn: Người mua thận trọng hơn do lo ngại lãi suất duy trì cao và áp lực chi phí sinh hoạt. Trong bối cảnh đó, nhiều chủ nhà chọn niêm yết bán thay vì chờ giá tăng thêm.

2.3 Lãi suất và khả năng chi trả: Dù lãi suất có dấu hiệu ổn định, nhưng khả năng chi trả của người dân vẫn bị ảnh hưởng. Đặc biệt, với những người mua lần đầu, chi phí vay mượn cao buộc họ phải cân nhắc kỹ lưỡng.

3. Phân Tích Chi Tiết Theo Loại Hình Nhà Ở

3.1 Nhà Detached (Nhà Riêng Biệt)

- Doanh số: 859 căn, giảm 9% so với năm trước.

- Nguồn cung: 1.905 căn mới, đẩy tỷ lệ bán xuống còn 45%.

- Giá bán chuẩn: $749,900, giảm nhẹ 1% so với năm 2024.

Theo khu vực:

- North East và East: giảm trên 6%, phản ánh tình trạng dư cung.

- West Calgary: giá vẫn duy trì ổn định nhờ nhu cầu cao từ các gia đình có thu nhập tốt.

- City Centre: giá giữ vững nhờ tính tiện lợi của vị trí trung tâm.

📌 Nhà detached vẫn được coi là “xương sống” của thị trường Calgary, nhưng áp lực từ nguồn cung đang khiến giá bắt đầu suy yếu, nhất là ở các khu ngoại vi.

3.2 Nhà Semi-Detached (Song Lập)

- Doanh số: 156 căn, giảm so với 2024.

- Nguồn cung: 361 căn mới, nâng mức hấp thụ lên gần 4 tháng.

- Giá bán chuẩn: $684,800 – nhỉnh hơn 1% so với năm ngoái.

Theo khu vực:

- City Centre: tăng trưởng giá mạnh nhất, do nhu cầu từ nhóm người trẻ và nhà đầu tư cho thuê.

- North West và South: giá ổn định, ít biến động.

📌 Semi-detached vẫn duy trì giá tốt hơn so với row house và apartment, nhờ nhu cầu gia đình trẻ tìm kiếm giải pháp cân bằng giữa giá cả và không gian.

3.3 Nhà Row House (Nhà Phố – Liền Kề)

- Doanh số: 304 căn.

- Nguồn cung: 1.099 căn mới, mức tồn kho cao nhất từ 2018.

- Giá bán chuẩn: $437,100 – giảm 5% so với năm ngoái.

Theo khu vực:

- North East và South East: chịu áp lực giảm mạnh nhất.

- Một số dự án gần tuyến LRT Green Line vẫn giữ được sức hút nhờ lợi thế hạ tầng.

📌 Đây là phân khúc chịu ảnh hưởng rõ nhất từ nguồn cung tăng. Người mua có nhiều sự lựa chọn và sức ép mặc cả cao hơn.

3.4 Căn Hộ Chung Cư (Apartment/Condo)

- Doanh số: 401 căn, thấp hơn nhiều so với số lượng mới tung ra (924 căn).

- Tồn kho: gần 2.000 căn, cao nhất nhiều năm.

- Giá bán chuẩn: $322,900 – giảm hơn 6% so với năm trước.

Theo khu vực:

- North East: giảm giá mạnh nhất, tới 10%.

- City Centre: giảm 8% do nguồn cung bùng nổ từ các dự án mới.

- South Calgary: giá giảm ít hơn nhờ nhu cầu ổn định từ sinh viên, lao động nhập cư.

📌 Apartment là phân khúc cạnh tranh nhất. Người mua có nhiều lợi thế thương lượng, trong khi người bán cần sẵn sàng nhượng bộ để chốt giao dịch.

>> Tham khảo các tin tức mới nhất cùng Ton Nguyen <<

4. So Sánh Với Thị Trường Các Năm Trước

2018–2019: thị trường buyer’s market, giá giảm mạnh.

2020–2021: đại dịch COVID-19 khiến giao dịch chững lại.

2022–2023: giá bùng nổ do di dân tăng cao và nguồn cung thấp.

2024–2025: thị trường chững lại, bắt đầu đảo chiều sang buyer’s market.

📈 Điều này cho thấy Calgary đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

5. Ý Nghĩa Đối Với Người Mua – Người Bán – Nhà Đầu Tư

5.1 Với Người Mua

Có thêm nhiều lựa chọn với mức giá cạnh tranh.

Có thể thương lượng tốt hơn với người bán.

Đặc biệt, người mua lần đầu nên tận dụng thời điểm này để vào thị trường.

5.2 Với Người Bán

Cần điều chỉnh kỳ vọng giá cho phù hợp.

Cần chuẩn bị chiến lược marketing tốt hơn để thu hút người mua.

Nhà ở khu vực ngoại ô, dư cung cao sẽ khó bán hơn.

5.3 Với Nhà Đầu Tư

Có cơ hội mua vào ở mức giá điều chỉnh.

Tuy nhiên, cần thận trọng với phân khúc apartment – nơi rủi ro giảm giá cao nhất.

Nhà cho thuê vẫn giữ tiềm năng, nhờ dân số Calgary còn duy trì mức tăng.

6. Xu Hướng 3–6 Tháng Tới

Tồn kho dự kiến tiếp tục duy trì cao.

Giá có khả năng giảm thêm ở phân khúc apartment và row house.

Semi-detached và detached ở khu trung tâm vẫn giữ giá tốt hơn.

Người mua có nhiều quyền mặc cả hơn, nhưng người bán có thể chờ đợi nếu không vội.

Tháng 9/2025 là dấu mốc quan trọng: Calgary chính thức rời khỏi giai đoạn tăng trưởng nóng để bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng.

- Người mua: thời điểm thuận lợi để tham gia thị trường.

- Người bán: cần kiên nhẫn và linh hoạt.

- Nhà đầu tư: nên tập trung vào phân khúc bền vững (detached, semi-detached ở khu trung tâm).

👉 Đây là lúc chiến lược cá nhân hóa đóng vai trò quan trọng. Mỗi quyết định mua bán cần dựa trên vị trí, phân khúc và mục tiêu tài chính dài hạn.

-------------
📌 TON NGUYEN – Calgary Realtor & Services
📍 Phone: 403-473-5555
🌐 Website: tonnguyen.ca
📧 Email: contact.tonnguyen@gmail.com
🕹 2333 18 Ave NE, Unit 20, Calgary, AB T2E 8T6
🤝 Let’s connect and make great things happen!